商业贷款

大连公积金贷款方式改革严堵漏洞，大连公积金是全国缴费率较高的城市之一，这笔钱怎么用才能让职工真正的受益呢。大连市住房公积金管理中心做出决定，即日起，借款职工有一次机会对自己现有的公积金还款方式进行更改。据介绍，公积金贷款的还款方式目前有两种，即等额本息法和等额本金法。

对此，市住房公积金管理中心昨日解释说，所谓等额本息法是指贷款者每月还款额相等，每月还款额中本金偿还额先少后多，利息偿还额先多后少，适用于还贷前期资金紧张的借款者。等额本金法又名利随本清法，是指每月还款额中的本金偿还额相等，利息偿还额随着本金的减少而减少，月还款额呈逐月递减趋势，适用于还贷前期资金不太紧张的借款者。在实际操作中，随着工作、家庭状况等的变化，职工的还款需求可能随之发生变化。因此，市住房公积金管理中心决定，推出还款方式相互转换的新业务。届时，借款人可根据自身实际，在合同期内，就两种还款方式进行转换。

有关部门已制定调控政策，将把居民购买第二套商品住房的首付款比例从目前的40%提高到50%，以遏制房地产市场增长过快的势头。对此，央行相关负责人表示不予置评。记者致电多家银行客服中心也得到一致回应：目前还未接到任何调整的通知，仍执行首付比例不得低于40%的规定。

建设银行、中国银行、中信银行客服中心均表示，目前二套房的贷款标准仍然为首付最低4成，执行基准利率的1.1倍。尽管上调二套房首付比例的消息未予证实，但业界普遍预期，利用信贷政策等杠杆对楼市进行调节，收紧二套房贷将是必然。住建部部长姜伟新在18日曾表示，在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时，将更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准，抑制投资和投机性购房。二套房贷的松紧直接关乎投机者成本高低，一直是楼市政策的风向标。此前近10个月的楼市繁荣与二套房贷政策变化密切相关，如二套房贷首付比例提高至50%，势必挤压楼市泡沫。

大连市住房公积金管理中心表示，今年要加大改善民生住房政策扶植力度，将公积金重点支持中低收入家庭，以满足这些家庭的购房需求。据了解，大连市今年将建设80万平方米经济适用房和廉租房，而许多中低收入家庭却购房资金困难。为了帮助中低收入家庭圆住房梦，大连市决定今年提高公积金贷款额度，向个人发放37.6亿元住房政策性贷款，支持贷款额度比上一年增长5.1%，从而使更多困难职工群众享受住房公积金制度的实惠。

　　另外，大连市还将根据房地产市场走势，适时调整住房公积金贷款额度，通过归集住房公积金，支持全市住房保障事业。在大连房价居高不下的情况下，贷款住房成为现成解决职工住房的主要方式，管好用好公积金会让这些人搬入新居。

二套房贷款首付上调是走向正常的一步，在优惠贷款政策下许多人受了益，这种受益似乎已经成了常态，那些未买房的准贷款购房者们也理所当然的认为自己也应有这种优惠，这就错了。对此,中国房地产研究会副会长顾云昌21日在接受采访时表示,不太可能导致房价大跌。

国务院常务会议精神明确表示,对于房地产市场而言,就是要抑制投资投机性需求,保证自住性需求。也就是说这一轮对于房价的调控是双向的,既要抑制投资和投机性的需求,也要增加对保障性住房的供给。。顾云昌还表示,要抑制投资投机性需求,提高首付和利率是两个途径,而对于二套房首付提高至50%的传闻,他表示,“我认为是个办法,当然这个最后由央行和金融管理部门决策。但是,如果真有这样的说法,也可以理解。”他说,对于投资和投机需求太旺盛的城市,提高二套房首付的比例,甚至将多套房首付的比例提至更高,必然会使投资投机性需求下降,有助于房地产市场供求关系的平衡,不过,也不是说“一提高首付比例就是降房价,没有那么简单。”12月21日，工商银行、建设银行、浦发银行等多家银行均向笔者表示，目前还不清楚2010年是否会对目前的房贷政策进行调整，但是2010年一定会严格地执行二套房的房贷政策。浦发银行一名工作人员向笔者透露，目前，浦发银行二套房贷首付款比例为4成，一旦有房贷调控的相关政策发布，房贷可能会收得比较紧，即使没有房贷方面的新政策发布，2010年银行也会严格地执行二套房贷款政策。“我们已经向很多银行了解过了，2010年房贷政策的执行肯定比今年要严格得多。”12月21日，一家房产经纪公司贷款部门相关人士称：首先，银行已经明确，2010年要取消给中介的手续费返点;其次，针对投资性购房在首付和利率方面的限制，部分贷款者可能面临5成甚至更高的首付要求。中国房地产研究会副会长顾云昌在接受笔者采访时表示，目前，国内的房贷政策已经属于比较严格的，但是一些银行并没有严格执行，因此，2010年在遏制房价过快上涨的政策措施中，很可能要求各银行严格执行之前已经发布的房贷政策，这也同时符合银因为目前央行的征信系统是全国联网的，且2009年6月份银监会发布通知，各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束。类型八：G先生和H女士结婚后，以G先生的名义贷款购买过一套房产，双方离异后将此房产判给了H女士，现G先生想再使用贷款购置一套住房。虽然G先生贷款购买的房产离异后判给了H女士，但在央行的征信系统中还是会查到G先生的贷款记录，所以G先生再次贷款购房时也是属于二套房。行控制风险的目的。

房地产市场火爆的原因有二,其一是供应不足、其二为需求太旺,要想房屋价格下降必然就要进行调控,而此前,对于房地产市场进行的调控大多更注重对需求的调控,多是着力抑制投资和投机性需求,在供应方面却没有太多动作,而这一次双向调控的思路明显,更有利于房地产市场的稳定发展。二套房贷款首付的提高会限制一些准贷款购房者，但同时也是资金贷款市场平稳发展的有利调节，可以在当前情况下降低过剩的资金流动减轻资产泡沫。

　 首套购房贷款首付下调刺激房地产发展，这是想贷款购房首付不够的准购房者的利好，也是房地产商看到了希望。近日的一位权威人士透露，市场上关于全国性房地产“救市”政策出台的传言并非空穴来风。住房和城乡建设部等部门已经联合制定了一套房地产“救市”方案，并上交了国务院，政策出台只待合适时机。

国土资源部一位人士也表示，10月9日，由国务院转来的一份住房和城乡建设部关于当前房地产形势的分析报告已传到国土资源部，其中对当前的房地产交易量、交易金额做了具体分析，整体观点是当前房地产市场形势已经很严峻。对于多个地方政府出台的“救市”政策，中央主管部门不置可否。实际上，那些“救市”政策已经明显触到了有关政策的“红线”。例如，杭州“24条”规定中第一次对“二套房贷款”政策进行了调整，但是央行对此并没有回应其行为是否合法合规。西安市出台的政策明确提出开发商拿地可以将大地块进行切分，分宗付款、分宗拿证，这明显与国土资源部此前关于土地招标不得分期付款拿证的规定有抵触之处，但是国土资源部对此并没有反应。这些行为均被市场理解为中央对地方政府对楼市“救市”行为的“默许”。既然大气氛允许，房地产调控新政出台便已没有政策压力。上述权威人士介绍，主要政策内容包括：二套房贷政策、房地产税收政策、降低首付比例、调整公积金贷款政策等。稳定房地产交易量和交易金额是这次宏观调控政策变调的主要目的。具体政策还包括，二套房限制性贷款政策有可能取消，首付比例或降到20%，降低政府在房地产交易环节的税费，以刺激房屋购买。另外，降低土地保证金、规划费用以及缩短流程以减少开发企业现金流出量，鼓励银行开发贷款。此前有市场消息称，“二套房贷”政策最快下月出台。上述权威人士表示，实际上所有拟出台政策都已准备完毕，如果市场条件具备，都可以随时推出。

建设部住宅与房地产业司司长沈建忠谈“多渠道解决城市低收入家庭住房问题”。在谈到住房公积金制度问题时，沈建忠说，公积金制度建立以来，应该说发挥了很大的作用。加入到公积金制度里来的职工人数，总数已经超过1亿人，资金总额已经突破了12000亿。这几年通过公积金贷款或者提取公积金改善住房的，初步统计，大概有4000万的职工受益于这项制度，所以这项制度对于改善住房还是起了一定的作用。特别是公积金增值收益部分，提取100亿支持廉租住房的建设。谈到缴存差距过大问题时，沈建忠说，解决差距过大的问题，实际上已经采取了一些措施。比如说建设部和财政部以及国家相关部门已经发了文件，提出要严格的控高保低。什么叫控高呢？就是缴存的基数不能超过当地上一年度职工平均工资的三倍，缴存的比例不能高于工资的12%。

对于下限，不能低于5%。另外，超过的部分必须按照国家的规定纳税，加大督导检查的力度，要求必须严格执行。今年我们已经配合有关部门纠正了一些，就是缴交过大的问题。这样虽然会使国家的此项税目减少，但是有利于贷款购房者能早日住上心目中的新房，有利于房地产商的资金回笼。

今年下半年贷款大幅加息可能性不大，如果在下半年大幅加息会影响到很多中小企业的发展，出于这种考虑对宏观经济的预期，就目前国内外经济形势来看，经济依然处于一个筑底复苏阶段，并没有完全摆脱经济危机的影响。“民间投资依然薄弱，经济拉动主要还是靠政府投资，这样的经济状况不会引发大规模加息。

王晋斌指出。财经博客博主他山从反面阐述了2010年不会大幅加息。他表示：“如果加息幅度过大，会影响到开发商市场预期，对资金安排和工程进度的进行调整，可能引发上市公司像2007年一样疯狂找钱，小型民企采用对赌协议进行融资，将有悖于政府稳定经济的目标。”从国际范围来看，奥巴马刚刚颁布1500亿经济刺激计划，美国经济也没有真正走上复苏之路，美国在2010年上半年加息的可能性微乎其微。加息对房地产业影响有限加息能否引致开发商捉襟见肘，无力推盘?业内专家普遍认为，微幅加息对2010年房地产业影响有限，并且主要体现在购房者购房成本的增加，对开发商很难产生实质影响。国都证券房地产业分析师邹文军认为，现行贷款利率过低，微幅加息不会给开发商带来实质性融资困难，对成交量和房价影响微弱。日信证券分析师邱晟赟认同这一观点，并进一步表示，事实上，微幅加息给购房者带来的成本增加也不大。真正可能对市场产生深远影响的因素是银行房贷政策。如果一套房7折利率优惠取消，将可能直接造成市场首次置业需求的延迟。“购房者的心理影响也要关注。”中国人民大学经济学院副教授王晋斌表示。他认为，虽然加息政策给购房者带来的直接成本上升不大，但是有可能给购房者带来一种房价会跌的心理预期。这种降价预期短期内可能真的造成市场冷淡，房价下降，但在更长时期内不会改变房价上行趋势。细算加息后还贷成本我们不妨来算这样一笔账，总价100万的房子，作为首次置业，在现行政策下享受7折利率贷款，即4.158%，首付比例为三成，贷款70万元，贷20年，采用等额本息法，每月月供为4301.11元。而加息27个基点后，如果其他条件不变，那么利率为4.347%，每月月供为4370.94元，仅较加息前上升了69.83元。采用同样的计算方法，针对二套房首付四成，利率上浮1.1倍来计算，加息前月供为4485.46元，加息后为4591.12元，成本上升105.66元。

那么，如果利率不变，一套房7折优惠利率取消，那么购房者每月月供将上升为4990.82元，相较7折优惠成本增加689.71元，接近加息27个基点成本增加额的10倍。也就是说每个贷款购房者需要为自己曾经的还贷款计划做出调整，为以后的还贷款做出计划，简单的压缩自己的生活成本似乎是现在做出的直接反应了。

楼市预期的走向与贷款购房的机会，是关系到民生的一重大问题，是百姓贷款购房出手点的一个难解问题，我们就这个问题提出如下预期。预期一 取消楼市优惠政策11月4日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受笔者采访时明确，鉴于目前经济回暖、房地产市场形势向好，08年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。被终止的政策包括契税、营业税减免;首套及改善型购房按揭利率7折优惠;房地产开发项目自有资本金比例降低等。出于“保增长、扩内需”的需要，这些政策多为08年年底和今年年初由不同部门制定。“现在来看，今年经济‘保八’已不成问题，房地产市场形势向好，这些优惠政策可能很难存续。”据悉，契税、营业税和个人所得税减免政策一旦取消，市民明年买卖一套100万元的房屋，可能会增加六七万元的税费。

预期二 取消二套房贷优惠政策近期关于取消二套房房贷优惠政策的呼声也很高。据悉，除了王珏林表示首套及改善型购房按揭利率7折优惠明年可能取消外，事实上不少城市也陆续收紧这一政策。11月开始，上海全面取消二套房贷优惠政策，工行、建行已经发文明确二套房贷严格执行利率1.1倍的规定。南京、苏州等城市二套房贷优惠也全面或部分收紧。而在广州，二套房贷优惠政策则是外紧内松，尽管多家银行都表示严格执行二套房贷利率1.1倍的规定，但有不少支行可以针对不同情况给予一定利率优惠。按规定，二套房贷优惠政策只是执行至09年12月31日，这一政策明年取消的可能性很大。该政策一旦收紧，将对二三次置业购房者，尤其是投资性购房者带来极大影响，将大大减少楼市的改善型置业和投资型置业需求。预期三 2010年二季度加息高经济专家纷纷认为，明年中国加息预期高。“明年中国加息的可能性比较大。”中国社会科学院经济研究所研究员袁钢明表示，随着4万亿元投资计划的成功实施，中国已实现恢复性增长，此时适当加息，可以调整人们的储蓄倾向，降低物价上涨的速度。他说，在金融危机尚未完全解除、影响仍在继续的大背景下，应珍惜得来不易的经济增长大环境，加息应以不伤害经济增长为前提，在企业的内在活力增强、民营经济对经济增长贡献率增加的前提下，明年下半年，如果居民消费价格(CPI)上升至3%，就应该考虑加息。

在享受了一两年的低息房贷后，随着加息出现，广州市民未来购房将会再增加一笔购房成本。随着中国可能进入加息周期，加息可能成为市民是否购房的一大考虑。而这种考虑成为市民是否贷款购房的一大心病，想要解决这个购房贷款问题除了参考以上的预期外，只有真正把这件事情履行了之后才能真正解决了。

房价平稳银行住房贷款业务打好做大的根基，在一阵阵贷款政策调整后，贷款住房投资虽然有所增长是正常的，银行真正要把房贷业务做大，只能靠有投资色彩的二套以上房产客户贡献，因为这类客户有实力，银行多做这些客户，反而风险更低，业内认为二套房贷政策的调整，主要包括对二套房贷首付和二套房贷利率的提高，首付和利率的提高往往会决定市场的投资风气，并对银行业务产生极大影响。

似乎每一次兴衰反复都伴随着房贷尤其是二套以上房产贷款政策的调整为触发点，2010年银行房贷业务又将被冠以怎样的关键词?

据上海银监局局长阎庆民最新披露的数据，在上海近3万亿元的信贷余额中，房地产贷款已经突破7000亿，占比高达23%，其中个人住房贷款占比高达房地产贷款的6成。不知道这样的盛景能持续多久?2010年，银行房贷业务是否又会因为政策的反复而再度陷入危机?“明年是什么情况真不好说，2010年任务差不多都完成了，所以银行自然也严控了二套以上房产客户的申贷”，前述银行人士表示，“我想在经济全面复苏之前，宽松政策应该不会退出太快，否则一旦政策反复太快压抑市场需求、导致房价大幅下滑，可能爆发坏账的威胁更大”。

2010年房价总的来说是增长。住房绿皮书预测，2010年，中国经济将持续复苏，住房投资作用将进一步增强，住房资产与物业市场为先扬后抑、价稳量增。根据社科院的预测，2010年一季度房价会保持平稳，第二季度开始上涨，到了第三、第四季度将出现下降，不过2010年全年的总体形势相对平稳。住房绿皮书预测，2010年全球经济缓慢复苏，但全球住房市场表现不一。中国经济将持续复苏，住房投资作用也将进一步增强;城市化规模呈现高峰，住房资产与物业市场先扬后抑、价稳量增;住宅用地市场交易量增加，交易价格上升;住房金融市场温和上行，波动增长。住房绿皮书对今年第4季度至2010年第4季度各季度住房市场情况分别作了预测。绿皮书指出，2009年第4季度住房市场在有效需求下降、观望气氛增强、开发企业促销积极性低、年底季节性信贷紧缩、二套房贷政策从紧等因素的综合作用。

可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。而到2010年可能呈现春暖秋凉、价稳量增的整体态势。在2010年总的来说是增长，是震荡性的增长。在中国经济从复苏到发展的还需要一段时间，这个敏感重要的时间段也时时影响着国内住房贷款情况，贷款政策的渐渐稳定在未来会有新的发展。

下半年购房贷款的调整方向会出现上调吗，在轰轰烈烈的2009年优惠贷款购房热后，又经历了2010年上半年的密集贷款政策调整，大幅加息可能性不大加息必然基于对宏观经济的乐观预期，就目前国内外经济形势来看，经济依然处于一个筑底复苏阶段，并没有完全摆脱经济危机的影响。

民间投资依然薄弱，经济拉动主要还是靠政府投资，这样的经济状况不会引发大规模加息。”王晋斌指出。财经博客博主他山从反面阐述了2010年不会大幅加息。他表示：“如果加息幅度过大，会影响到开发商市场预期，对资金安排和工程进度的进行调整，可能引发上市公司像2007年一样疯狂找钱，小型民企采用对赌协议进行融资，将有悖于政府稳定经济的目标。”从国际范围来看，奥巴马刚刚颁布1500亿经济刺激计划，美国经济也没有真正走上复苏之路，美国在2010年上半年加息的可能性微乎其微。加息对房地产业影响有限加息能否引致开发商捉襟见肘，无力推盘?业内专家普遍认为，微幅加息对2010年房地产业影响有限，并且主要体现在购房者购房成本的增加，对开发商很难产生实质影响。国都证券房地产业分析师邹文军认为，现行贷款利率过低，微幅加息不会给开发商带来实质性融资困难，对成交量和房价影响微弱。日信证券分析师邱晟赟认同这一观点，并进一步表示，事实上，微幅加息给购房者带来的成本增加也不大。真正可能对市场产生深远影响的因素是银行房贷政策。如果一套房7折利率优惠取消，将可能直接造成市场首次置业需求的延迟。“购房者的心理影响也要关注。”中国人民大学经济学院副教授王晋斌表示。他认为，虽然加息政策给购房者带来的直接成本上升不大，但是有可能给购房者带来一种房价会跌的心理预期。这种降价预期短期内可能真的造成市场冷淡，房价下降，但在更长时期内不会改变房价上行趋势。细算加息后还贷成本我们不妨来算这样一笔账，总价100万的房子，作为首次置业，在现行政策下享受7折利率，即4.158%，首付比例为三成，贷款70万元，贷20年，采用等额本息法，每月月供为4301.11元。而加息27个基点后，如果其他条件不变，那么利率为4.347%，每月月供为4370.94元，仅较加息前上升了69.83元。采用同样的计算方法，针对二套房首付四成，利率上浮1.1倍来计算，加息前月供为4485.46元，加息后为4591.12元，成本上升105.66元。 那么，如果利率不变，一套房7折优惠利率取消，那么购房者每月月供将上升为4990.82元，相较7折优惠成本增加689.71元，接近加息27个基点成本增加额的10倍。这样看来向上调整贷款利率的可能性不是很大，并且趋于平稳，既使有所调整也仅仅是微调，这还得看国际国内的通货膨胀情况。

新模式下的公积金贷款管理更有利，职工个人的公积金是职工能贷款住上新房的重要支柱，为了能管好用好这笔钱，公积金管理中心又出台了一些措失，对不正常缴存行为自动报警，职工个人的住房公积金缴存和提取记录可倒查5年，银行、公证、保险等相关部门将全部实现一站式办公。

昨日，记者从长春住房公积金管理中心与8家银行协调会上获悉，这些利民、惠民的政策将在2008年1月实现。可倒查5年缴存、提取记录单位少缴存公积金怎么办？长春市住房公积金管理中心会计处处长李海洋介绍，2008年1月后长春公积金管理中心将与工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、光大银行、交通银行、浦发银行、吉林银行8家银行联动执行新的管理模式，目前职工只能查询公积金存取余额，而实施新的管理模式后，职工可以查询3~5年内的公积金流水账。随时掌握和了解公积金缴存、提取和还款情况。对不正当的缴存行为、职工非正常提取行为、借款人未按期偿还贷款等行为，新的信息系统将实现有效控制，自动报警，方便日常管理。此外，还将在长春住房公积金管理中心建立多功能服务大厅，银行、公证、保险等相关部门将全部进驻，实现一站式办公，不需要单位及职工在中心与银行之间往返。转存、提取只需一张申请单　据悉，目前长春市职工从一个单位调转到另一个单位时，需要转出单位到住房公积金管理中心提出申请，并填写一个六联的申请单，然后由转出单位办理此项业务的人员拿着这个申请单分别到这两个单位缴存住房公积金的银行进行办理，手续繁杂。执行新的住房公积金管理模式后，负责缴存业务的银行及相关单位将进驻公积金管理中心，缴存住房公积金的各家银行已经做到了数据统一管理，职工再也不用往返于银行间，只需几秒钟，住房公积金即可转移完成。

因此，转存公积金只需要转出单位提供转移凭证，由转出单位提出申请，并到住房公积金管理中心填写一张申请单，在住房公积金管理中心办理即可。而在执行新的模式后，提取公积金则更为简单。职工持所在单位出具的一张公积金提取申请表和所需证明文件，经过长春市住房公积金管理中心审批后可以直接提取。一方面避免单位或其它机构将这些老百姓的安居钱挪作他用，一方也仅用于职工用于改善住房的银行贷款用，可是其它住房方面的需求。

二套房贷款首付提到60%能达到多少政策效果呢？近日很多有改善型住房需求的人在关注一个问题，就是二套房贷款首付提到60%是真的在执行吗，银监会有关负责人表示，为配合国务院整顿房地产市场秩序，银监会加强对各类房地产贷款行为规范的监管，要求银行业金融机构切实按照国务院常务会议有关要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。

银监会新闻处表示，所谓“动态、差别化管理”，是说首付门槛从2成到5成，首付成数下一步可能还要提高。4月12日，银监会曾对媒体表示，目前部分商业银行审慎评估二套以及以上房贷风险，比如北京的有些银行已经自主审慎地将二套及以上房首付比例提高到60%。银监会主席刘明康在博鳌论坛则表示，“作为一个银行家和银行监管者，我们必须要警惕，一定要关注首付。第二套住房必须达到50%、60%，这是让我们比较安心的一点。”银监会有关负责人表示，根据市场、区域和借款人信用状况，贷款利率严格按风险定价，对首付成数实行动态、审慎管理。确保购房真实自住与交易背景，贷前审查应履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭，制止假按揭以及非法集资行为。同时，加强对土地开发贷款、房地产开发商贷款的审慎性监管，并提出要求。某商业银行信贷人士表示，银行一直在履行面试、面测、居访程序，今后可能会更多地考虑客户的资信水平。另外，银监会内部人士表示，对于90平方米以下的首套房预计将按旧有政策的执行。该人士又表示，“对于贷款购买三套及以上住房的首付比例和利率水平，目前尚无明文规定。

尤其二套房贷，对部分客户执行首付五成，甚至六成的标准。换言之，首付标准的提高虽不是硬性规定，但银行出于风险考虑在具体操作上适当提高。半年前，银行一窝蜂地给予二套房贷七折利率优惠，如今却争相提高了贷款首付及利率。据称，即便是首套房贷款，在有的银行也会遭“另眼相看”，不一定如愿申请到七折优惠利率。从搜房网的调查来看，对于二套房贷首付提高至五成，41%网友认为“只会对投机购房者有影响，房价不会下跌”，34%网友认为“对投资者有影响，房价会下跌”，26%网友认为“对投资者和刚需者均有影响，房价会下跌”。可见，二套房贷首付成数的提高，会在一定程度上影响市场心理。虽然认为房价会就此下跌的比例不足三成，但超过七成网友认为对投机购房者和投资者有影响。有专家指出，若把二套房贷首付提高至五成，符合抑制投资投机性购房的政策取向。较现行政策进一步收紧，可以起到震慑作用，明确向高房价及投资投机性购房过热“说不”。不过，就加大差别化信贷政策执行力度而言，更重要的不是在首付成数上再提高一成，而是要确保政策的严格执行。对二套房贷，不能再因为商业银行的局部利益，肆意突破监管政策的红线，对所谓的优质客户“网开一面”。

就目前而言，各银行普遍收紧了二套房贷，但仍有个别中小银行可给予利率7.1折的优惠。如果银行在政策执行上不严格，即便央行将二套房贷首付提高至五成，又能达到多少政策效果?银行与贷款客户之间本是商业经济关系，在政策的干预下又不简单的合同关系，需要按照贷款监管机构的管理，在这种管理下才能有效的发展。

银行用抵押住房贷款维护与客户及中介机构关系，在如今不断打压的住房贷款政策下，银行也不断推出新的政策，那么又是怎样维护与客户及中介机构关系呢，这成为银行必须解决的问题。房贷业务将一往无前还是经历拐点，还得先看商业银行对市场如何判断。个贷同比例从紧在央行、银监会、商业银行就2008年信贷从紧“三堂会审”之后，各行新增贷款额度已陆续下达，并将于本月底进行的各行年初工作会议中明确至各地分行。

　 如何既执行“从紧”政策又能虽然各行尚未对有限的信贷资源进行瓜分，但各业务条线的受重视程度显然有所不同。受房地产市场风险增大的因素影响，兴业、深发展等银行率先对个贷业务做出调整。其他银行则是在总信贷额度的基准下同比例下调个贷业务增速。兴业银行零售银行总部房贷业务负责人称，2008年个贷业务收缩是一定的，区别在于各行在同比例从紧的基础上如何微调。“这取决于两个方面因素的影响，一是房地产市场行情，一是客户及中介机构维护。”上述人士称，市场行情眼下还存在变数，而客户及机构维护是个贷业务的基础工作，所以即使是收紧房贷幅度也不会太大。交通银行零售银行信贷部人士认为：“虽然房贷业务风险相比去年多了些变数，但是总体来说不良率低，在信贷紧缩背景下仍然是上选。”该人士称，交行今年的个贷业务占比将在2007年17%的基础上再上升1％。工行上海分行房贷部门负责人同样表示，该行个贷业务特别是房贷一项将保持稳定。招商银行总行公司银行部人士表示，招商银行坚持以零售业务作为强项发展，个贷业务将保持稳定增长。深发展也将继续提高个贷在信贷业务中的占比。抵押住房贷款做主导　各行除了在个贷总量上进行增幅调整外，在个贷业务主打产品———房贷的结构上也将做出调整。深发展上海分行个贷中心负责人称，该行今年将以住房抵押贷款作为重点拓展房贷业务，“这在同业也有一定程度的共识。”　这样的选择来自于房地产市场风险加剧的考虑。今年1月，房地产市场交易量持续低迷，市场观望情绪浓重。上述深发展人士分析称，一、二手房的按揭贷款享受优惠利率后压缩了利差收益，而住房抵押贷款一则有实物担保，风险可控程度较高，目前市场无贷款存量房数量增多，使得业务基础稳固。 同样是从风险角度出发，但选择压缩房贷业务占比的兴业银行，则是通过腾出个贷空间支持中小企业贷款和能效贷款。该行零售银行总部人士称，中小企业和能效贷款不仅是政策鼓励的信贷业务，在未来的业务拓展上也有更大空间。这样的空间为贷款客户提供了新的贷款途径的同时，也同时为银行业务的发展找到另一条途径，由批发客户到零售贷款客户观念的转变。