商业贷款

　    小额贷款公司应按规定向当地政府金融办或政府指定的机构以及人民银行分支机构报送小额贷款公司会计报告、小额贷款公司统计报表及其他小额贷款公司资料，小额贷款公司并对报告、小额贷款公司资料的真实性、准确性、完整性负责。
　　小额贷款公司应建立信息披露制度，及时披露年度经营情况、重大事项等信息。按要求向公司股东、相关部门、向其提供融资的银行业金融机构、有关捐赠机构披露经中介机构审计的财务报表和年度业务经营情况、融资情况、重大事项等信息。省政府金融办有权要求小额贷款公司以适当方式，适时向社会披露其中部分内容或全部内容。小额贷款公司利率：中国人民银行条法司司长周学东2月26日表示，央行计划取消对小额贷款公司贷款利率上限的规定，同时使现有一些非银行私营贷款机构合法化。按照央行现行规定，小额贷款公司贷款利率上限为基准利率的4倍。1、中安信业创业投资有限公司是一家专门为个体工商户、小企业主和个人提供快速简便、免抵押、免担保小额贷款服务的企业。公司自2004年开始探索免抵押、免担保小额贷款，至今累计放款全国最多，小额贷款服务的客户最多。世界银行、国开行、中行、建行委托中安信业贷款，在深圳、北京、河北、福建、广东、四川、浙江有超过几十家方便的网点，近千名员工专门从事小额贷款业务。
　　小额贷款公司案例：中安信业为客户提供快速简便、亲切友好、高效、价格合理的小额贷款服务。专门服务无法从传统银行获得小额资金的客户。 中安信业个人贷款，快速简便，免抵押，免担保。贷款不成功，不收取任何费用。 位于山东省的临沂市兰山区翔宇小额贷款股份有限公司，成立于2010年6月11日，是根据中国银行业监督管理委员会、中国人民银行《关于小额贷款公司指导意见》、省政府《山东省人民政府办公厅关于开展小额贷款公司试点工作的意见》（和省金融办《关于印发‘山东省小额贷款公司试点暂行管理办法’的通知》鲁金办法的相关规定。
        小贷公司贷款利率制定基准：小额贷款公司按照市场原则自主确定。小额贷款公司上限放开，小额贷款公司不得超过同期银行贷款利率的四倍。小额贷款公司下限人民银行公布的贷款基准利率0.9倍。小额贷款公司应建立信息披露制度，及时披露年度经营情况、重大事项等信息。建立完善的贷款制度。

        商业贷款是用于补充工业和商业企业的流动资金的贷款,一般为短期贷款,通常为9个月,最多不超过一年,但也有少量中长期贷款。这类贷款是商业银行贷款的主要组成部分,一般占贷款总额的三分之一以上。个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
        一、个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和白营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
        二、个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。
        三、个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
个人办理住房贷款所需条件：
        1、同意以所购住房为抵押担保。
        2、借款人年龄加借款期限男士不超过65岁、女士不超过60岁；
        3、具有完全民事行为能力；在中国境内具有常住户口或有效居留身份；
        4、必须支付不低于所购住房全部价款一定比例以上的首期购房款。
        5、具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
        6、已经签署购买住房的合同或协议；
一般需提交的资料：
        1、已经支付全部或部分首期购房款的证明；
        2、借款人还款能力证明
        3、购买二手住房的合同、协议或意向书原件及复印件。
        4、借款人具有法律效力的身份证件：居民身份证件、户口本、军官证、或其它有效居留证。；
        5、借款人和/或配偶授权查询人民银行个人征信系统的授权文件；
        6、已出租的房产须提供租赁权益变更的证明文件
        7、借款人本人名下用于供款的中国银行活期存折复印件；
        8、交易住房的《房产价值评估报告》。
        9、贷款人要求提供的其它证明文件或资料。
        住房贷款申请流程：提供咨询、受理申请 、贷前调查 ，贷款审查、贷款发放、贷款回收 、贷后管理。
        商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自商业贷款流程用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。目前北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。

　　商业贷款理论是商业银行资产理论中的一部分,它为保证商行资金的高度流动性,其贷款应是短期的和商业性的。由18世纪英国经济学家亚当·斯密在其《国富论》一书中提出的。该理论认为商业银行的资金来源主要是流动性很强的活期存款，因此其资产业务应主要集中于短期自偿性贷款，即基于商业行为能自动清偿的贷款，以保持与资金来源高度流动性相适应的资产的高度流动性。短期自偿性贷款主要指短期的工、商业流动资金贷款。由于这种理论强调贷款的自动清偿，也被称作为自动清偿理论；又由于该理论强调商业银行贷款以商业行为为基础，并以真实商业票据作抵押，因此也被称为“真实票据论”。
　　商业贷款理论产生于商业银行发展初期，当时商品经济不够发达，信用关系不够广泛，社会化大生产尚未普遍形成，企业规模较小。企业主要依赖内源融资，需向银行借入的资金多属于商业周转性流动资金；此时中央银行体制尚未产生，没有作为最后贷款人角色的银行在银行发生清偿危机时给予救助，银行经营管理更强调维护自身的流动性，而不惜以牺牲部分盈利性作为代价。因此，银行资金运用结构单一，主要集中于短期自偿性贷款上。
　　商业贷款理论奠定了现代商业银行经营理论的一些重要原则。首先，该理论强调了资金运用受制于资金来源的性质和结构。这一原则已成为商业银行进行资金运用所遵循的基本准则；其次，该理论强调银行应保持资金的高度流动性，以确保商业银行安全经营，这为银行降低经营风险提供了理论依据。
        然而，随着资本主义的发展，商业贷款论的理论局限性逐渐显露出来。首先，该留念没有认识到活期存款余额具有相对稳定性，而使银行资产过多地集中于盈利性较差的短期自偿性贷款上。尽管活期存款流动性很强，但按“续短为长”的原理，在活期存款的存取之间，总会存在一个相对稳定的余额。这部分资金可用于发放长期贷款而不会影响其流动性；其次，该理论忽视了贷款需求的多样性。商业贷款理论不主张发放不动产贷款、消费贷款、长期性设备贷款和农业贷款，这样就限制了商业银行自身业务的发展和盈利能力的提高。再者，该理论忽视了贷款清偿的外部条件。贷款的清偿受制于外部的市场状况。在经济萧条时期，就难以自动清偿，因此短期自偿性贷款的自偿能力是相对的，而不是绝对的。

        本指南适用于住房公积金及商业银行的自营信贷资金为资金来源，公积金贷款额度仍不能满足购房要求的职工，推出的组合贷款业务。贷款抵押物的抵押权人为公积金管理中心和委托贷款银行。公积金商业贷款组合申请条件：在沈阳工作的单位职工；申请贷款前借款人或共同借款人所在单位按规定为职工缴存住房公积金满一年；购房的首期付款不低于规定比例；具有稳定的经济收入和偿付贷款能力；同意提供管理中心认可的还款保证方式保证；借款人（有配偶的含配偶）没有尚未还清的贷款或数额较大的其他债务。
准贷时限和房屋种类
        借款申请人购买商品房的准贷时限为在签订购房买卖合同和交纳首付款之后准予申请，购买私有产权转让住房（即二手房）的在办理房屋所有权证过户后六个月内准予申请。购买的房屋仅限于本市行政区划内，可具有国有土地房屋所有权证的商品房、私有产权转让住房或经拍卖成交的住房（平房除外）。
组合贷款的额度比例
        商品房贷款比例不高于购房总价款的70%；
        私有产权转让住房贷款比例按核准价计算（不含房屋装修及房屋以外其他物品价款，成交价高于评估的，按评估价计算）。房屋竣工使用年限为五年以内，总贷款额不高于核准价的60%；房屋竣工使用期限为五年以上、三十年以内，总贷款额不高于核准价的50%。经拍卖成交的住房，贷款比例参照私有产权转让房。
        以上组合贷款总额度中的公积金贷款额度按管理中心公积金贷款政策规定执行，剩余不足部分经审批合格后由银行信贷资金提供的商业贷款补足。
组合贷款的期限
        组合贷款中公积金贷款与商业贷款期限必须一致，同时所规定的最长贷款期限均不超过法定退休年龄（即男性60、女性55岁）。商品房最长贷款期限为三十年；私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为二十年。商业贷款是用于补充工业和商业企业的流动资金的贷款,一般为短期贷款,通常为9个月,最多不超过一年,但也有少量中长期贷款。这类贷款是商业银行贷款的主要组成部分,一般占贷款总额的三分之一以上。

        2005年11月27日，郑州市个人住房公积金转商业贷款按揭贷款业务开始办理。据悉，该项业务开办3天来，已有十几位市民到郑州住房公积金管理中心办理了此项业务。“此举将有助于郑州市住房公积金个贷率的提高。”郑州市住房公积金管理中心办公室主任罗鸣表示。
        “原来商业贷款余额大、还款剩余期限长的购房者，办理公积金转贷比较划算，比如按照商业银行贷款等额本息还款法，利率按5.508％计算，如果15年20万元贷款，还款总额是294303元。如果按照全部公积金计算，利率按4.41％计算，还款总额为273744元，相差2万多元。但是，贷款数额小，还款剩余时间短的购房者，需慎重决定。”郑州市住房公积金管理中心信贷管理处处长路丽杰说。
　    目前可以办理该项业务的有工商银行、建设银行、交通银行、中国银行、招商银行、浦发银行。“只有在上述6家银行办理了住房贷款的才能转为住房公积金贷款，如果原商业银行不同意办理个人住房公积金转按揭贷款业务的，借款人可以投诉到郑州市住房公积金管理中心，郑州市住房公积金管理中心将会进行协调。”路丽杰说。
　　据悉，只有住房公积金交纳到郑州市住房公积金管理中心者，才可以办理此项业务。最高贷款额度不超过30万元。
链接一
办理转按揭需缴纳哪些费用
　　在办理转按揭过程中，主要收取的费用有评估费、担保费、代办费、抵押费。2006年4月1日前代办费全免，评估费和担保费减半收取。其中，评估费是房屋评估价格的1‰，担保费是贷款额×贷款年限×费率，费率分为四个档次，贷款1年至5年的1‰，5年至10年的0.8‰，10年至20年的0.6‰，20年以上的0.45‰；代办费是每宗300元，抵押费是贷款额的1‰。
链接二
怎样办理转按揭
　　具体的办理流程是，申请人先到担保公司提交相关资料，预约房产评估；填写《郑州市个人商业银行住房贷款转公积金贷款申请审批表》；担保公司出具担保证书；贷款抵押由银行转至公积金中心。
　　据介绍，整个过程市民只需跑两趟送资料和签合同，最后一趟是收回验过的房产证等资料，其他流程均在贷款的相关部门内部流转，最短7天可以办完，最长不超过半个月。
链接三
哪些人能够办
　　按照《郑州市个人住房公积金转按揭贷款管理暂行办法》(以下简称《办法》)规定，凡具有有效身份证明和户口、正常缴存住房公积金半年以上、具有完全民事行为能力的在职职工，个人信用良好、有较稳定的工作和收入、已办理了住房商业银行贷款和房屋产权证且能够按时偿还贷款本息的，可以申请办理转公积金贷款。
　　根据《办法》规定，办理此项业务要提供转商业贷款按揭借款人夫妻双方身份证、户口簿、结婚证及复印件、住房公积金缴纳情况证明、经济收入证明原件；办理原商业银行住房贷款的《商品房买卖合同》、《借款合同》和《借款抵押合同》原件及复印件等。

        公积金贷款与商业贷款是两种最主要的贷款方式。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低，另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。 公积金贷款期限在15年的利率是3.6％，6－30年的利率是4.05％；商业性贷款在1－5年的利率是4.77％，6－30年的利率是5.04％。
        贷款额度：以房改房成本价购买公有住房，单笔贷款额度不超过30万元，同时不超过房价款的90％；购买商品房和经济适用住房，单笔贷款额度最高不超过30万元，同时不超过房价款的80％；购买二手住房申请住房公积金贷款，单笔贷款最高限额不超过30万元，同时不超过房屋评估价的80％。 
        住房公积金贷款的还款时间，最长不超过30年。月收入在2000元以下的职工，每月最低还款额应是家庭收入的20％，月收入在2000－5000元的职工，每月的最低还款额应在总收入的25％以上；月收入在5000元以上的职工，每月的还款额应是月收入的30％以上。
        住房公积金贷款的利率按照规定是实行一年一定，在贷款期间如遇到利率调整，如果贷款期限只有一年，则这个利率就不做调整。如果贷款的期间是在一年以上，则从下一年的一月一日执行新的利率。
        贷款的担保方式：第一种是售改租承诺。主要是指购买单位出售的公有住房，贷款人在贷款期限不能偿还贷款时，由原单位将房屋的产权收回另行安置。如果安置有困难的，改成租住。第二种是房产低押。如果贷款人不能偿还贷款时，银行就要通过法律程序行使它的低押权，将房屋进行处置，处理所得用来偿还贷款。第三种担保方式叫权利质押。它是以在建设银行的定期存单和建设银行承销的国债作为质押，如果在贷款期间个人不能还款了，银行就把存单或国债兑现来还贷款。
         贷款的还款方式，目前有两种。如果您的贷款期限是在一年以内，就实行一次性的还本付息。如果您的贷款期限是在一年以上的，就实行等额本息还款法。即是您每月还款的本息都是相等的。
公积金贷款利率优惠 
        同样贷款金额和还款年限，公积金贷款与商业贷款相比能节省数万元利息。以一套40万的房屋为例，贷款28万。若商业贷款年限为25年，则月均还款1721元，25年付款总额516300元，支付利息总额高达236300元。而同样是年限25年的公积金贷款，月均还款1548元，25年总还款464400元，支付利息总额184400元，比起商业贷款而言，每月能少支付173元月供，25年共节省利息支出近51900元。
        同样贷款金额，同样还款数额，公积金贷款与商业贷款比，不仅还款时间短，还款利息更少了许多。同样的，28万元贷款，若同样以1721元/月的金额还款，商业贷款还款300个月，历时25年，支付总额达516300元，支付利息236300元。而公积金贷款在还款到第251个月，即在第21年时，全部本金及利息就已经还清，支付总额430715元，支付利息仅150715元，比商业贷款节省利息支出85585元。

        公积金贷款的还款方式极为灵活，借款人只需每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。公积金贷款提前还款有以下几点优势:数额灵活，便于资金掌控。商业贷款提前还款，其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于“最低还款额”的还款，全部视为提前还款金额；次数不限，可按月提前还款。
        商业贷款对于提前还款次数有的有明确规定，如1年仅能提前还3次款。而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额；先冲本金，降低利息总额。商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。使用公积金贷款提前还款，其最终还款利息总额会远低于商业贷款同等金额提前还款后最终的利息总额；预约方便，无需书面文件。商业银行提前还款，不仅需要提前数月电话预约，有的甚至还需要贷款人提供书面文件，非常不便。而公积金贷款提前还款，只需提前三个工作日致电预约即可，电话调整提前还款额无需书面文件。 
公积金贷款的其他优势
        公积金贷款成数高，首付压力小。商业贷款最高一般只能贷到七成，购房人首付压力较大。而公积金贷款最高可贷到9.5成，购房人首付压力较小；贷款年限长，月还款金额少。商业贷款的贷款年限最高只能贷到25年，而且大多数二手房最高只能贷到20年，月供压力较大；而公积金贷款的年限最高可达30年，月供压力较小；房龄限制较灵活。
        商业贷款对于房屋年龄的限制有严格要求，大部分银行对于85年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而降低。而公积金贷款对于房龄的限制较为灵活，房龄与贷款年限相加不超过50年即可；各区县房屋皆可贷。商业贷款一般只对北京市城八区内符合条件的房屋进行贷款，远郊区县的房产审核极为严格。而公积金贷款除对城八区房屋放贷之外，也能对北京市远郊区县的房屋进行放贷；对借款人年龄无限制。商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。